Wiederholungsprüfungen ortsfester elektrischer Anlagen
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Frage aus der Praxis
In einem von unserer Firma angemieteten Bürostandort wurden wir vom zuständigen Immobilienmanagement zur Durchführung der Prüfungen der ortsfesten elektrischen Anlagen nach DGUV Vorschrift 3 (BGV A3) und DIN VDE 0105-100 aufgefordert. Bei den genannten ortsfesten elektrischen Anlagen handelt es sich im Wesentlichen um Licht -und Steckdosenstromkreise. Wer ist für die Wiederholungsprüfungen der ortsfesten elektrischen Anlagen nach DGUV Vorschrift 3 (BGV A3) und DIN VDE 0105-100 zuständig – Vermieter oder Mieter? Das Thema wurde im Kollegenkreis bereits 2009 diskutiert. Damals wurde die Aussage getroffen, dass der Eigentümer zuständig ist und eine Verpflichtung des Mieters über den Mietvertrag unrechtmäßig ist. Was ist denn nun richtig?
Antwort des Experten
Der Vermieter (Eigentümer, Betreiber) ist für den ordnungsgemäßen Zustand und Betrieb der Mietsache verantwortlich. Dazu gehört auch der fest installierte Bereich der elektrischen Anlage (ortsfesten Anlage) bis zu den Übergabestellen (z.B. Steckdosen). Der Mieter hat dazu den Zugang zu dieser Anlage zu gewähren.
Wird der Zugang verwehrt, sind die Zuständigkeiten im Mietvertrag eindeutig zu regeln.
Auszüge aus dem Mietvertrag
§ xx Verkehrssicherungspflicht
Die Erfüllung und Wahrung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht für die an die Mieterin vermieteten Räumlichkeiten und die darin befindlichen technischen Anlagen obliegen der Mieterin. Die Mieterin stellt die Vermieterin im Innenverhältnis von Ansprüchen Dritter aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf die Mietsache frei.
§ xy Schönheitsreparaturen, Instandhaltung der Mieterin
(3) Technische Einrichtungen, auch elektronische und sanitäre, Jalousien, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Kücheneinrichtungen, Abflüsse, Durchlauferhitzer, Boiler und dergleichen, soweit sich diese im oder am Mietgegenstand befinden und ausschließlich vom Mieter in Anspruch genommen werden, sind in gebrauchsfähigem Zustand zu halten.
Hierunter fallen auch die erforderliche Wartung, Funktionsprüfung und Instandhaltung.
(5) Die Mieterin ist verpflichtet, Schäden innerhalb der Mietsache unverzüglich nach Erkennen der Vermieterin anzuzeigen, auch wenn sie selbst nicht zu deren Beseitigung verpflichtet ist. Bei Gefahr im Verzug ist die Mieterin berechtigt, erforderliche Maßnahmen zu veranlassen, auch wenn die Kosten von der Vermieterin zu tragen sind.
§ xz Bauliche Veränderungen durch die Mieterin
(1) Falls die Mieterin beabsichtigt, die Mieträume und die technischen Einrichtungen nach eigenen Vorstellungen zu verändern, so hat dies auf eigene Rechnung zu erfolgen und ist mindestens 1 Monat vor Beginn der beabsichtigten Maßnahme der Vermieterin unter Vorlage detaillierter Zeichnungen und einer genauen Baubeschreibung anzuzeigen.
Bezüglich der konkreten Anfrage ist der Vermieter für die Wiederholungsprüfung der ortsfesten Anlage verantwortlich. Änderungen/Reparaturen an dieser Anlage sind ja auch Vermietersache bzw. zustimmungspflichtig (siehe § xz und § xy).
Auch in § xx sind wohl die technischen Einrichtungen gemeint, die an den Übergabestellen angeschlossen sind. Es dürfen z.B. keine Überlastung der Stromkreise durch an Mehrfachverteiler angeschlossene Geräte oder „Stolperfallen“ durch Kabelverlegung entstehen.
Die Überprüfung und Gewährleistung des ordnungsgemäßen Zustands der angeschlossenen elektrischen Geräte (ortsveränderlichen Geräte) ist allerdings Aufgabe des Mieters (§ xx). Der Mietvertrag ist eigentlich korrekt und enthält alle Verantwortlichkeiten. Man muss es nur zu deuten wissen! Das ist aber sicher so gewollt?
Beitrag aus dem Jahr 2014, wurde geprüft und aktualisiert am 08.07.2020
Kommentare
Kommentar von Kallabis |
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Ausführungen stellen leider keine (vollständige) Antwort auf die aufgeworfene Frage dar. Dort ist nur beantwortet, wer für die Aufrechterhaltung der Funktionstüchtigkeit und Verkehrssicherheit der ortsfesten elektrischen Anlagen zuständig ist. Insoweit ist die Antwort korrekt. Die Frage war aber, wer für die Durchführung der regelmäßigen Prüfung nach BGV A 3 zuständig ist. Der BGH hat in seinem Urteil vom 15.10.2008 - VIII ZR 321/07 - ausgeführt, daß der Vermieter nur bei entsprechender Veranlassung handeln muß, also etwa, wenn Schäden an der Anlage bekannt werden. Eine regelmäßige Prüfpflicht hat der BGH verneint. Das Urteil wurde zwar in Zusammenhang mit einer Wohnnutzung erlassen, der Text der Begründung spricht aber von "Wohn- und Gewerberäumen", sodaß diese Ausführungen eins zu eins auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar sind. Da sich die BGV-Vorgaben an den Unternehmer (=Arbeitgeber/Mieter) richten, treffen diesen die regelmäßigen Prüfpflichten. Wenn im Rahmen einer solchen Prüfung ein Schaden an der ortsfesten elektrischen Anlage festgestellt wird, muß der Mieter diesen dem Vermieter anzeigen (§ 536c BGB) und dieser muß ihn beseitigen.
Natürlich kann im Mietvertrag vereinbart werden, daß diese Prüfungen vom Vermieter durchzuführen sind. Da die Primärpflicht aber beim Arbeitgeber verbleibt, muß er die Ausführung kontrollieren und - was insoweit ausdrücklich im Vertrag auch vereinbart werden sollte - die Kosten (z.B. als besondere Betriebskostenart) tragen.
Mit freundlichem Gruß;
Kallabis
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